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Nachträgliche Bestätigung des Vertrages mit Blum und Partner?

Wednesday, January 7th, 2009

 

In diesen Tagen wird in allen Häusern die Frage diskutiert, ob die Fa. Blum wirksam als Verwalter bestellt wurde bzw. welche Schritte diesbezüglich zu unternehmen sind. Ich habe mich mit dem Thema intensiv auseinandergesetzt, so mit allen vorliegenden bzw. mir bekannten Mitteilungen der Beiräte, wie auch mit dem Schreiben des Beirats Volker Henkel vom 27.12.2008 mit dem Gutachten von Herrn Rechtsanwalt Dr. Sauren. Ich möchte meine Meinung diesbezüglich zur Diskussion stellen.

Um es vorab zu sagen: ich halte die Vorgehensweise, die seitens der Beiratsmehrheit beschlossen wurde, nicht für richtig und sehe auch für den Beirat Haftungsrisiken, da den Eigentümern eine bestimmte Vorgehensweise nahegelegt wird, ohne aber umfassend auf alle damit zusammenhängenden maßgeblichen Aspekte und Konsequenzen hinzuweisen.

1. Ausgangspunkt

Nach meinem Dafürhalten geht es bei der laufenden Diskussion um mehrere Aspekte, die grundsätzlich auseinander gehalten werden müssen. Es gibt eine sehr ernst zu nehmende Stellungnahme eines juristischen Experten, Herrn Rechtsanwalt Dr. Sauren (Anlage zum Schreiben Henkel vom 27.12.2008), die zu dem Ergebnis kommt, dass bis zum heutigen Tag kein wirksamer Verwaltervertrag zwischen der Firma Blum und der Eigentümergemeinschaft besteht. Eine ebenso ernstzunehmende und durch juristische Experten abgesicherte gegenteilige Meinung ist mir nicht bekannt. Es gibt hier, auch im Schreiben der Beiräte (das nach meinem Kenntnisstand auf der Basis eines Musterschreibens entstand und daher in den einzelnen Häusern weitgehend identisch sein dürfte) nur Hinweise auf eine angebliche „Auskunft des Notars“, und auf die Auffassung der “Mehrheit des Beirates”, die jedoch mit keinem Wort begründet wird. Warum wurde der Notar nicht gebeten, schriftlich Stellung zu nehmen? Gibt es eine rechtliche Stellungnahme, die die ja schon seit November 2008 vorliegende Expertise von Dr. Sauren widerlegt?

Ich bin momentan der Auffassung, dass angesichts der Umstände sehr vieles dafür spricht, dass Herr Kollege Dr. Sauren letztlich zu zutreffenden Ergebnissen gekommen ist.

2. Rechtliche Einschätzung

Wenn Herr Dr. Sauren Recht hat, ist die Konsequenz (wie ja auch von ihm ausgeführt), dass die durch die WEG abgeschlossenen Verträge die Eigentümergemeinschaft nicht binden. Dies ist insofern wichtig, da, wenn ich es richtig interpretiere, nach Auffassung aller, jedenfalls aber mehrerer Beiräte erhebliche und im einzelnen belegte Verdachtsmomente (siehe Schreiben Henkel) vorliegen, dass die Verwaltung Verträge abgeschlossen hat, die – um es einmal so auszudrücken – sachlich nicht geboten waren und daher nicht zu Lasten der Gemeinschaft hätten abgeschlossen werden dürfen. Die Beispiele im Brief von Herrn Henkel vom 27.12.2008 halte ich für schlagend.

Die überwiegende Mehrzahl der Beiräte empfiehlt nun die nachträgliche Bestätigung des von Fay mit Blum abgeschlossenen Vertrages, allerdings offensichtlich nicht deshalb, weil sie der Auffassung von Herrn Dr. Sauren widerspricht, sondern weil sie Rechtsicherheit schaffen will. Dies ist sicherlich grundsätzlich ein wichtiger Gesichtspunkt. Nicht überzeugend ist aus meiner Sicht an dieser Stelle allerdings der pauschale Hinweis auf zu befürchtende „Rechtsstreitigkeiten“ bzw. „Schadensersatzverpflichtungen“, da dies in keiner Weise präzisiert wird. Insoweit wären aus meiner Sicht zunächst konkrete Szenarios zu beschreiben, was überhaupt passieren könnte, und zwar bevor man über die weitere Vorgehensweise entscheidet.

Der Unterzeichner hält das Streitpotenzial zwischen der Firma Blum und der WEG im Falle einer sofortigen Beendigung der Zusammenarbeit für eher gering. Nach meiner Einschätzung geht es – ich lasse mich hier gerne belehren – um die Vergütung für die Restlaufzeit des Vertrages mit der Firma Blum, was – bezogen auf den einzelnen Eigentümer und im Hinblick auf die Gesamtkostenlast der einzelnen Wohnungen – ein eher überschaubarer Betrag sein dürfte.

Lässt man das Argument etwaiger Rechtstreitigkeiten bzw. von Schadensersatzansprüchen seitens der Firma Blum beiseite, dürfte damit letztlich auch das Argument der Rechtssicherheit für die Entscheidung keine ganz so große Rolle mehr spielen. Andererseits – dies wird jedenfalls in dem mir vorliegenden Schreiben des Beiratsvorsitzenden unseres Hauses, das mit den anderen Beiräten abgestimmt ist, nicht thematisiert – würde eine Bestätigung der Firma Blum eine rückwirkende Bindung der WEG an alle von Blum abgeschlossenen Verträge bedeuten. Dies würde die Eigentümer, wenn die Auffassung von Dr. Sauren stimmt, ganz erheblich schlechter stellen. Ich halte es aus der Sicht des Beirats für sehr riskant, nicht auf diesen Umstand hinzuweisen bzw. auszuführen, dass der „tatsächlich bestehende rechtliche Zustand lediglich rechtlich abgesichert“ würde. Ein klarer Hinweis sieht m.E. anders aus, insbesondere gegenüber den Eigentümern, die die Situation rechtlich nicht ohne weiteres im einzelnen analysieren können.

In rechtlicher Hinsicht müsste man in jedem Fall seriös klären (lassen), ob die von der Beiratsmehrheit angestrebte Bestätigung von Blum mögliche Ansprüche der WEG im Zusammenhang mit Pflichtwidrigkeiten bezüglich der inhaltlichen Gestaltung der Verträge ebenfalls erledigen würde: schließlich sind die Tatbestände ja wohl alle seit längerem bekannt. Ein entsprechender Vorbehalt gegenüber Blum ist in jedem Falle geboten, sitzt Blum doch offenkundig auf einem ziemlich hohen Ross: nach den mir vorliegenden Verlautbarungen wurde von Blum die Auffassung vertreten, man habe auf der Basis der Bestellung durch Fay immer korrekt und für die WEG bindend gehandelt. Nach meinem Kenntnisstand müssen aber Verträge, die über 1000,00 Euro hinaus binden, von den Beiräten genehmigt werden. Dass es den Beirat und die WEG beim Abschluss einer Reihe von Verträgen noch nicht gab, kann aber in keinem Fall ein Argument für den Abschluss langfristiger Verträge, wie offensichtlich geschehen, darstellen. Das ist so, als würde ein Vormund einen sportlich nicht interessierten Mündel im Alter von 17 ¾ Jahren für 5 Jahre bindend im Fitnessstudio anmelden! An dieser Stelle braucht man doch gar nicht weiter zu argumentieren, dass das nicht geht.

Fazit: vor einer Bestätigung von Blum müsste meiner Auffassung zuerst geklärt werden, welche Verträge dann unwiderruflich für die WEG verbindlich werden, und wie es mit einem etwaigen Rückgriff gegen Blum aussähe.

Abschließend noch eine rechtliche Fußnote: ich sehe durchaus die Gefahr, dass die betroffenen Drittfirmen gegenüber der WEG auf Vertragserfüllung auch dann bestehen, wenn eine Bestätigung von Blum nicht erfolgt. Hier müsste man den Eigentümern aber klar und transparent die Möglichkeit geben, zwischen Risiken (Rechtsstreitigkeiten, Unsicherheit) und Chancen (gegebenenfalls Befreiung von sehr belastenden und teuren Verträgen) abzuwägen. Unsere Position ist gut (Gutachten Dr. Sauren). Aus praktischer Erfahrung glaube ich übrigens nicht, dass die WEG Klagen zu gewärtigen hätte, denn man kann sich meist einigen. Bei nachträglicher Bestätigung von Blum würde die WEG sich einer sicherlich sehr guten Verhandlungsposition – aus meiner Sicht völlig ohne Not! – begeben.

3. Konsequenzen?

Natürlich stellt sich – auch dies wird in dem mir vorliegenden abgestimmten Schreiben der Beiräte nicht thematisiert – die Frage, wie es weiter ginge, wenn Blum jedenfalls in der jetzigen Situation nicht rückwirkend bestätigt würde. Unabhängig dazu, wie man zu der Qualität der bisherigen Dienstleistung der Firma Blum steht (dies ist ein anderer Punkt), wäre eine Nachfolgelösung wohl kaum von heute auf morgen organisierbar (ein neuer Verwalter müsste sich einarbeiten). Auch ist nicht gesagt, dass ein anderer Verwalter letztlich bessere Arbeit machen würde als Blum (wobei ich diese Arbeit an dieser Stelle noch gar nicht bewerten möchte).

Ein Verzicht auf eine rückwirkende Bestätigung der Bestellung von Blum hätte allerdings wohl kaum zwingend die Beendigung der Zusammenarbeit zur Folge. Es spricht eigentlich nichts Zwingendes dagegen, die Zusammenarbeit faktisch zunächst fortzusetzen. Hierfür ist aber eine Bestätigung der Bestellung mit Rückwirkung nicht erforderlich. Blum hält sich ja für rechtmäßig bestellt und wird also weiterhin tätig sein. Eine pragmatische Möglichkeit wäre etwa, dass die WEG Blum einen ab jetzt laufenden 6-Monats-Vertrag anbietet und für diesen Zeitraum eine Bestellung vornimmt, um in Ruhe – natürlich gemeinsam mit Blum – an die Aufarbeitung der durch die zuvor von Blum erfolgten Vertragsschlüsse zu gehen. Danach kann man dann im Lichte der Ergebnisse entscheiden, wie es weiter geht. Dies ist nach meiner Auffassung einer ungeprüften, unter vermeintlichem Zeitdruck vorgenommenen Bestätigung für die Vergangenheit eindeutig vorzuziehen.

Ich bin gespannt auf die Kommentare!